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Rilascio o sfratto, per il bonus la procedura va avviata entro tre mesi – di Saverio Fossati

Le Entrate chiariscono i termini per beneficiare della detrazione degli interessi del mutuo contratto per comprare una casa affittata da adibire a propria abitazione principale

Non conta la procedura seguita ma il termine: l’acquirente di una casa già in affitto ha tassativamente tre mesi per avviarla, altrimenti perde il bonus previsto dall’articolo 15, comma 1, lettera b) del Testo unico delle imposte sui redditi: il 19% degli interessi pagati annualmente per l mutuo (con un tetto di 4mila euro annui). La norma dice infatti che “In caso di acquisto di unità immobiliare locata, la detrazione spetta a condizione che entro tre mesi dall’acquisto sia stato notificato al locatario l’atto di intimazione di licenza o di sfratto per finita locazione e che entro un anno dal rilascio l’unità immobiliare sia adibita ad abitazione principale”. Proprio sulla genericità dell’espressione “intimazione di licenza di sfratto” e sul dettato dell’articolo 3  della legge 431/98 si giocava l’equivoco che ora l’agenzia delle Entrate ha chiarito con la risposta 13/2024 all’interpello di un contribuente.

L’acquirente dell’immobile, infatti, si era trovato con un inquilino che aveva già ricevuto la disdetta anticipata del contratto alla prima scadenza dai precedenti proprietari, proprio sulla base del fatto che la casa sarebbe stata venduta (come poi è avvenuto): questo è infatti uno dei presupposti per cui si può dare la disdetta alla prima scadenza contrattuale (4 anni per i canoni di mercato, 3 per il concordato), evitando il rinnovo automatico. Il tutto nell’interesse di rende l’immobile più appetibile per un acquirente che voglia andarci ad abitare. Il  neo acquirente, quindi, non poteva dare a sua volta la disdetta ma doveva avvalersi della procedura di cui all’articolo 447 bis del Codice di procedura civile, che prevede una formula formalmente diversa da quella di “intimazione” di cui parla il Tuir. Oltretutto, il neo proprietario aveva aspettato più di tre mesi dall’acquisto per avviarla.

Ed è proprio su questo ritardo che il Fisco è stato inflessibile: non importa, cioè, che nel Tuir si indichi una procedura formalmente diversa da quella che necessariamente aveva seguito il neo acquirente, avente lo stesso identico scopo di liberare l’immobile per andarci ad abitare, ma il fatto di aver fatto passare più di tre mesi dalla data del rogito ha irrimediabilmente compromesso il godimento della agevolazione sul mutuo contratto proprio per l’acquisto di quella casa.

Risposta Entrate